住房与美好生活：中国人住房大数据报告2021「第五届华夏房地产投融资高峰论坛」

大企业的估计值写字楼费毛税收最多了100亿元/年，分之二比4.62%；37家大企业的估计值写字楼费毛税收最多10亿元/年，分之二比28.46%；1家大企业的估计值写字楼费税收严重不足1亿元/年，分之二比0.77%。

5.顶楼情形与顶层一般而言

顶楼逐步踏入购楼内SR。有顶楼楼内屋，要比无顶楼楼内屋平皆定价极高6.7%。

从平皆意义看，当无顶楼时，周边地区普通家庭更一般而言较高的顶层。当无顶楼时，与中会顶层远比，极高顶层定价要更高8.8%，更高顶层定价要极高1.9%。

从平皆意义看，人口为120人顶楼时，周边地区普通家庭更一般而言于是以中会间顶层。人口为120人顶楼时，与于是以中会间顶层远比，极高顶层定价要更高0.5%，更高顶层定价要更高1.4%。

6.楼龄情形与折旧率

绝大多数报价抽取楼龄在18年近，不会其它特别优势的“老破小”也许将逐步失去市场竞争流动性。报价抽取中会，楼龄的25分偶数为7年，中会偶数为12年，皆值为13.1年，75分偶数为18年。

失业率随着楼龄增长而缓慢剧减。楼龄每增长一年，失业率降更高0.71%。

7.楼内屋报价频带分析

大多数二手楼内报价的拥有者时长不他年2年。在二手楼内报价抽取中会，不他年二年的比重为69%，他年二年不他年五年的比重为13%，他年五年以上为18%。

与不他年二年远比，拥有者时长他年二年不他年五年，失业率极高0.76%。与不他年二年远比，拥有者时长他年五年，失业率要剧减1.3%。

为了抑制楼内屋外资借贷，按现行的楼内屋报价税措施，拥有者时长不他年二年的普通住宅报价只能征收征税，拥有者时长不他年五年具非普通家庭唯一楼内屋的报价只能征收税收。

但由于普通住宅规范过更高、阴阳合同洗钱等诱因，从楼内屋报价频带属看，这些规定并不会发挥预设的鼓励长期拥有者作用，反而减少了报价成本降更高了市场竞争效率。特别是拥有者时长他年五的税费措施，在失业率中会不会得到明显的突显。

8.门面情形与奢侈品一般而言

二手楼内报价中会，门面楼内比重较极高。抽取中会，精门面楼内的比重为49%，简装楼内的比重为24%，二者共五为73%，分之二了报价楼内源的绝大比重。

二手楼内报价中会，精门面楼内可以得不到门面溢价，但简装楼内反而要因此下调。据估计值，与毛坯等远比，精门面楼内的失业率要极高4.5%。与毛坯等远比，简门面楼内的失业率要更高3.4%，这反映了简门面楼内铲除重装的额外成本。

失业率极高度越极高，精门面的溢价越更高。这确实，税收越极高的上层社会，越喜欢购入毛坯楼内自己门面。这也是精门面楼内不易推行的重要诱因。

9.地铁交通情形与奢侈品一般而言

交通便利性也是楼内屋奢侈品的重要考虑前提。在报价抽取中会，周边地铁站的抽取分之二比为18%。与无地铁站的抽取远比，周边地铁站的抽取失业率要极高1.7%。

二、急剧提升周边地区普通家庭楼内屋极高度、作出贡献盼望的措施建议

一是坚持楼内住不煎，作出贡献楼内地产业良性循环和健康其发展。

楼内住不煎的框架是避免杠杆的忽视或跨区域楼内屋外资份额过极高，从而导致失业率远比瓦解当地实际税收极高度，产生周边地区楼内屋瓶颈及系统性的楼内地产泡沫风险。

二是最佳化楼内屋限购限贷措施，充分大力支持改善性楼内屋供给。

2021年中会央经济工作会议提出“大力支持商品楼内市场竞争更容易他年足购楼内者的充分楼内屋供给，因城施策作出贡献楼内地产业良性循环和健康其发展”。对于周边地区普通家庭充分的楼内屋前提改善与居住追加，应得不到相应的金融市场、税费及报价措施大力支持，作出贡献周边地区普通家庭楼内屋极高度的急剧提升。并通过楼内屋过滤机制，顺序持续发展更多普通家庭楼内屋极高度的提极高。调整最佳化系统性楼内屋限购限贷措施，避免对周边地区楼内屋前提改善形成草率的所受限。

三是与社会其发展密切系统性，急剧最佳化楼内屋供给结构。

与生子措施调整密切系统性，改革不合时宜的建筑套房所受限措施如90平方表列的套房必须分之二到整个项目的70%措施（原指7090措施）。通过市场竞争机制与措施鼓励相结合，充分减少三楼内和四楼内套房的供应份额。

四是组织起来和完善写字楼选聘市场竞争，作出贡献写字楼维修服务极高度与周边地区供给密切系统性。

写字楼维修服务极高度是周边地区楼内屋极高度和盼望的重要上都。以提升业主他年意度为出发点，逐步实现写字楼维修服务大企业能进能出。写字楼维修服务市场竞争化程度过更高，市场竞争机制不易充分实现赏善罚劣，是当前写字楼维修服务行业其发展诸多问题的症结所在。

五是多途径作出贡献存量陈旧楼内屋居住体验提升。

通过政府税收和推进陈旧生活区改造特别是加装顶楼改造，使陈旧生活区只能颇为宜居、宜老。出台相应措施，大力支持符合前提的陈旧住宅原地拆去重建。在有鉴于此达成协议的前提下，大力支持陈旧住宅写字楼维修服务最终目标、从有到好的追加。

六是改进最佳化楼内屋报价征税和税收优惠措施，更容易地大力支持周边地区普通家庭通过廉价换购最佳化楼内屋前提。

充分主角非普通住宅认定规范，组织起来系统性规范的静态调整机制。由于近年失业率上涨而系统性规范未能即时跟进更新，很多周边地区普通住宅被动被认定为“非普通住宅”，从而产生税费过极高换购瓶颈。这既妨碍周边地区改善楼内屋前提，也妨碍存量楼内屋海洋资源的有效借助于。

最佳化楼内屋报价中会“他年二”征税和“他年五”税收优惠措施。各地区和更进一步普通家庭处理方型式千差万别，很难用“一刀切”型式的拥有者时长他年二年或五年来判定是否存在楼内屋借贷。研究出台系统性措施，对于充分的楼内屋换购与改善，可以不所受“他年二”或“他年五”的所受限享所受系统性税优惠。

与老龄化及一个社区还乡、普通家庭还乡密切系统性，通过相应楼内屋财税措施，进一步大力支持鼓励周边地区普通家庭与老人合住或紧邻居住。

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